競売物件の中古マンションとは

競売物件の中古マンションは通常の不動産屋から購入する中古物件価格の約7割安で手に入れられる場合があります。

一般的にマンションでも一戸建てでも、家を買うときは大抵住宅ローンを組みます。

住宅ローンの契約後、何らかの理由で返済が出来なくなってしまったときに、債権者である金融機関がローンの担保となっている家を負債回収のために差し押さえるのです。

その差し押さえられた土地やマンションが競売物件です。

市場に出回っている中古物件の7割程度は競売物件だ」といっている専門家もいるくらい中古物件の中には競売物件が多く含まれているのです。

この競売に出された物件の魅力は、なんといってもその価格が市価より大幅に格安であることです。

しかし、通常の中古マンション購入にはないデメリットもいくつかあります。

・物件の建物内部を見ることができない。
・瑕疵担保責任がない
・権利関係が複雑
・管理状態が悪い場合もある
・落札後入居者が退去に応じない場合、手続きに手間と費用がかかることがある。
・住宅ローンを組めない場合もあるのでまとまった資金が必要。
などです。

競売物件は、不動産業者だけではなく、素人でも入札に参加できます。
物件探しから落札、落札後の手続きまですべて自分で行えば仲介手数料も不要になります。
でも、手続きや段取りに相当の手間がかかる可能性があるので仲介業者を通したほうが無難です。

競売の中古マンション物件選びの要素

中古マンションの物件選びの要素は様々だと思いますが、物件選びにあたって誰にとっても共通の重要なポイントです。

◆物件の裁判所資料をチェック
物件の状況や占有者、その他の権利関係などについて書いてありますのでリスクの高い物件を避けることができます。

◆立地条件
通勤、通学の利便性。買い物の便利さ。駅からどのくらいか、スーパーは近所にあるかなどのあなたの生活条件に合うか確認しましょう。

◆周辺の環境
子供のいるご家庭では学校や公園などの公的施設の整備と位置、物件周辺の治安の状況や周辺で起きているトラブルなどがないか調べましょう。

◆間取り
これから居住することと、未来に予想される家族構成を考慮しながら、必要な間取りを考えておきましょう。

◆安全性
築年数にもよりますが、現在の建築基準と照らし合わせて、どの程度差異があるか、または同等かを調べる必要があります。
主に中古マンションのチェック事項として必要なのが耐震強度とシックハウス対策です。

◆セキュリティ
現在、マンションの防犯対策は物件選びの要素として大変重要視されています。オートロック、ピッキング対策錠などは新築に至っては当然の設備となっています。
これから購入しようとする中古マンションについても同等か、またはリフォームなどの施工で防犯機能が追加できるか把握しましょう。

競売物件の中古マンション価格判断

良い中古マンションをできるだけ安く購入するには、物件の価格が適正であるか「価格の判断」が必要です。

次に上げる点を価格の判断の参考にしてください。

◆実勢価格公開
実勢価格公開とは、2006年秋からスタートしたシステムで、「不動産流通機構」という、
全国の不動産業者の組織が中古マンションや住宅の実勢価格をインターネットで無料公開しているものです。

実勢価格を公表するエリアは東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4地域に分かれます。
エリアごとの不動産流通機構(計4機構)が持つ共通のホームページ「レインズマーケットリサーチ」において行われています。
ホームページで地域、建物の種類、築年数、間取りなどの諸条件を入力すると、該当する物件の面積と売買価格が一件ずつグラフに表示されます。

◆市場価格
市場価格とはいわゆる相場というやつで、実際に売買されている価格です。
自分が購入したいと思う希望の物件に近い中古マンションを探します。
そして見つかったら、物件の価格と自分の希望に見合うかを判断し、実勢価格とも比較しましょう。
同じ価格でも、立地(都心部と郊外)、築年数(5年と10年など)、間取りなどで、物件そのものの構成が大きく変わります。
また、市場価格を知ることにより価格の判断をして、自分の中古マンションの購入資金はどのくらい必要なのか、いくら調達すればいいのかのメドがたちます。

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